Kompletní průvodce pronájmem:
Rady a tipy
Jak postupovat při pronájmu bytu?
V poslední době se stalo velice populární investování do nemovitostí. Ochrana před inflací, výnos z pronájmu nebo zisk
z růstu hodnoty nemovitosti jsou nejčastější důvody proč koupě bytu a následný pronájem je tak sexy.
Spousta lidí si ovšem neuvědomuje, že pronájem bytu není tak jednoduchá věc, jak se na první pohled může zdát.
Výběr správného nájemníka vám může zajistit pohodlný a bezstarostný příjem z nájmu na několik let, v opačném případě se můžete dostat situace, kdy jste si nastěhovali do bytu neplatiče nebo problémového člověka, který vám byt ještě
ke všemu poničí.
Jak tedy správně postupovat?
Máte v podstatě dvě možnosti. Buď svěříte byt do rukou zkušenému makléři, který se o vše postará nebo se do hledání nájemníka pustíte sami.
V tom případě doporučuji prostudovat Nový občanský zákoník, jehož ustanoveními se nájemní vztah řídí.
Ať zvolíte jakkoliv, níže vám ukážu jak na to.
1) Zamyšlení se na stavem bytu a kdo je cílová skupina
Cílová skupina zájemců se bude v podstatě odvíjet od dvou faktorů: jak je byt velký a v jakém je stavu.
Pokud se bude jednat o byt 1+kk, tak se o pronájem budou zajímat mladší jedinci, páry nebo „singl“ lidé. V případě 3+kk
to naopak bude rodina nebo pár, který plánuje založit rodinu.
Pokud je byt čistý a moderně zařízený, tak zvyšujeme šanci na nalezení „lepšího nájemníka“ se zvyklostí žít v čistém prostředí. V případě zastaralého nebo špinavého bytu bude okruh zájemců užší a je velká pravděpodobnost, že se o byt budou zajímat pouze nesolidní zájemci.
V případě menších bytů se nájemníci statisticky stěhují častěji než nájemníci větších bytů, kde je předpoklad, že rodina
s dětmi bude spíše chtít zůstat na jednom místě dlouhodoběji.
Nejlépe se pronajímají byty čisté, moderní, vymalované na bílo. Stále je ovšem třeba mít na paměti, že se jedná o nájemní byt, není tedy potřeba mít v bytě sedačku za 60 000 Kč a nejmodernější kuchyňskou linku.
2) Pronajímat byt zařízený nebo nezařízený?
Neexistuje univerzální odpověď. Vše má své pro a proti a asi se nemusíme bavit, že standardem je kuchyňská linka.
Proč nevybavený?
Nemusíte mít stejný vkus jako zájemci, odradíte tedy potenciální nájemníky, je proto lepší nechat byt vybavit nájemníky.
Je tu poté i statisticky větší šance, že zůstanou v bytě déle. Nikomu se přece nechce stěhovat každý rok veškerý nábytek.
Nemáte tedy ani náklady s vybavením bytu a snižuje se šance, že nájemník poškodí váš majetek. Při častějším stěhování nábytku je na druhou stranu větší šance poškození podlah, stěn atd…
Proč vybavený?
V případě vkusně vybaveného bytu máte větší šanci na rychlejší nalezení nájemníka. Statisticky se takový nájemník bude stěhovat častěji.
3) Jaké dokumenty si před pronájmem připravit?
1) List vlastnictví vaší bytové jednotky z katastru nemovitostí
2) Evidenční list (rozpis záloh)
3) Dispoziční plán
4) PENB (Průkaz energetické náročnosti budov)
V případě družstevního bytu navíc:
5) Souhlas pronajímatele s podnájmem
6) Stanovy družstva
4) Co by měl obsahovat inzerát?
Co nejvíce informací o dané bytové jednotce, případně lokalitě a bytovém domu. Čím více informací, tím lépe.
Základem jsou ovšem profesionální fotografie od fotografa, které co nejpřesněji zachytí stav bytu. V případě, že chcete byt fotit sami, doporučuji pouze kvalitní zrcadlovku nebo kvalitní telefon. Fotky doporučuji lehce „vylepšit“ v grafickém programu jako je například Photoshop.
Text inzerátu by měl být jakýmsi průvodcem fotografiemi, měl by obsahovat veškeré potřebné údaje, poplatky a zálohy, které jsou s pronájmem spojené.
Co zájemci také velmi ocení, je dispoziční plán jednotky. Pokud máte k dispozici nákres půdorysu, doporučuji ho nechat překreslit profesionálem do grafické podoby. Je to náklad v řádu stovek korun.
5) Na jak dlouho uzavřít smlouvu?
Obecně doporučuji uzavřít smlouvu na dobu určitou a to na 1 rok.
Pokud jsou obě strany s blížícím se koncem nájemní smlouvy spokojené, jednoduše se domluví na pokračování nájmu
o další 1 rok.
Pokud se za uplynulé období jednoho roku zvýšilo tržní nájemné, defakto uzavíráte s nájemníkem novou smlouvu (pokud
se jednoduše nedomluvíte na pokračování za stejných podmínek). Můžete nájemníkovi tedy navrhnout zvýšení nájmu.
Pokud nejste s nájemníkem v průběhu roku spokojeni, jelikož jste uzavřeli smlouvu na 1 rok, tak po uplynutí této doby smlouva vyprší a nájemníkovi zaniká právo užívání vašeho bytu a musí se odstěhovat.
Jak lze ukončit smlouvu na dobu určitou?
Nejjednodušší je samozřejmě dohodou, pokud si obě strany nesjednaly podmínky výpovědi ve smlouvě, nájemní smlouva skončí vypršením platnosti.
Jak lze ukončit smlouvu na dobu neurčitou?
Kromě dohody může výpověď z nájmu, sjednaného na dobu neurčitou dát nájemce kdykoliv, a to i bez uvedení důvodů.
Je nutné jen dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu, pokud se s pronajímatelem ve smlouvě nedohodl jinak.
Pokud chce ukončit smlouvu na dobu neurčitou naopak pronajímatel, může tak učinit jen ze zákonných důvodů. Konkrétně ze stejných jako u smlouvy na dobu určitou a vedle toho ještě tehdy, když se do bytu chce sám nastěhovat nebo ho chce pro svého manžela při rozvodu manželství.
To platí také v situaci, kdy ho potřebuje pro své příbuzné, např. děti. Vše s tříměsíční výpovědní lhůtou. Příbuzní by se však do bytu skutečně měli nastěhovat. Fingovaná “potřeba” může vést k požadavku náhrady škody a zpochybnění platnosti takové výpovědi.
Jak je vidět z pohledu pronajímatele je tedy nevýhodné uzavírat smlouvu na dobu neurčitou.
6) Jak určit výši nájemného?
Doporučuji prostudovat největší české realitní servery a podívat se, za kolik se podobné byty v dané lokalitě pronajímají. Je potřeba zvážit stav a vybavení bytu, případně umístění v patře.
Určitě také nechcete být v dané lokalitě nejdražší, jelikož zájemci budou volit jiné byty a vy tím pádem budete mít byt prázdný delší dobu a příjdete tím pádem o výnos z nájmu.
Při správném nastavení ceny není výjimkou, že se o byt bude zajímat více zájemců a vy se tedy můžete rozhodnout mezi nimi pro toho nejlepšího.
Nejlehčí je se obrátit na dobrého makléře, který vám se vším poradí.
7) Na co se ptát zájemců?
Klasické otázky jako jestli jsou kuřáci, jestli mají děti, zvířata, kolik lidí bude v bytě bydlet, proč se stěhují, jak dlouho vydrželi v předchozím bytě, na jak dlouho chtějí byt pronajmout, jaká je jejich práce, jaká je přibližná výše jejich příjmu, jestli mají nějaké dluhy nebo úvěry…
Čím více o zájemcích víte, tím lépe. Je třeba si ovšem dávat pozor, abychom nepřekročili společensky únosnou hranici
a slušného zájemce neodradili.
8) Jak prověřit zájemce o pronájem?
Ze svých zkušeností i zkušeností kolegů vím, že při výběru nájemníka platí známe rčení: „Důvěřuj, ale prověřuj“.
Na prohlídce se můžete setkat se sebevíc sympatickým člověkem nebo rodinou, kteří vám budou tvrdit, jak jsou skvělí,
že se o byt budou starat a že peníze nejsou problém a vždy platí včas, ale jakmile si je nastěhujete, tak realita může být jiná. Při důkladném prověření o nich zjistíte, že mají nespočet exekucí a jsou to neplatiči.
Doporučuji prověření přes portál www.registr-najemniku.cz, kde za 89 Kč na jednom místě získáte výpis z:
1) Centrální evidence exekucí
2) Insolvenčního rejstříku
3) Registru nájemníků
4) Prověření plátce DPH
5) Ověření platnosti dokladu totožnosti
V dnešní době o lidech hodně řeknou sociální sítě, doporučuji tedy zjistit co nejvíce o zájemci na Facebooku, Instagramu, Linkedinu.
V případě, že i nadále máte pochybnosti, nechte si od zájemce doložit potvrzení o výši příjmu, zkontaktujte jeho bývalého pronajímatele…
9) Jak vysokou vybrat jistotu (kauci)?
Ze zákona maximálně ve výši 3 měsíčních nájmů.
Standardem je vybrat jistotu ve výši 1 měsíčního nájmu. Pokud se jedná o cizince nebo majitele zvířat, tak je dobré zvážit vybrání jistoty vyšší.
Doporučuji, abyste jistotu vybrali od zájemce v momentě podpisu nájemní smlouvy nebo předem.
Nikdy nepředávejte byt bez vybrané jistoty.
10) Kde získat nájemní smlouvu?
Nedoporučuji stahovat vzory zdarma z internetu.
V případě sporu je velká šance, že smlouvou nebudete chráněni.
Kvalitní smlouvu pro vás zajistí profesionální realitní makléř, případně si ji nechte vytvořit právníkem.
11) Převést energie na nájemníka nebo připočíst k nájmu?
Doporučuji převést elektřinu a plyn na nájemníka. Pokud tak neučiníte, tak v případě, že narazíte na neplatiče se vám celý problém jen více prodraží.
Převod zařídíte jednoduše online, korespondenčně nebo osobně i s nájemníkem v kontaktním místě dodavatele.
12) Jak předat byt?
Základem je sepsání předávacího protokolu, kde zaznamenáte stavy měřáků (elektřiny, plynu, vody atd…)
Co nejdetailněji popíšete případné vady, které jsou v bytě již známy, sepište veškeré vybavení, které se v bytě nachází.
V případě sporu se jedná o hlavní důkaz.
Vyplňte s nájemníkem formuláře k převodu energií.
Důkladně seznamte nájemníka s fungováním zařízení (termostat, obsluha kotle…)
13) Jak převzít byt po skončení nájmu?
Dle § 2225: Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci.
Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také
k němu.
Při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné
a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.
Sepíšete předávací protokol, kde zaznamenáte stavy všech měřáků (elektřina, plyn, voda…), co nejdetailněji popíšete případné závady, které na bytě vznikly. V případě sporu se jedná o hlavní důkaz.
Důkladně zkontrolujte funkčnost a stav všech zařízení. Jistotu doporučuji vrátit až po pár dnech, neboť některé vady se mohou projevit až se zpožděním.
14) Nejčastější otázky:
Může nájemník uhradit poslední nájem z jistoty (kauce)?
Doporučuji na toto v žádném případě nepřistoupit a trvejte na standardním uhrazení nájmu a následném vyúčtování jistoty (kauce).
V případě, že je v bytě něco poškozené, tak peníze od již bývalého nájemníka nikdy neuvidíte, pokud mu dovolíte započíst jistotu vůči poslednímu nájmu.
Kdo hradí v bytě opravy?
Dle § 2207: Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci
a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Pronajímatel neodpovídá za vadu, o které v době uzavření nájemní smlouvy strany věděly a která nebrání užívání věci.
Dle § 2208: Oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.
Dle § 2257: Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
Co je běžná údržba? Obecně platí, že jednorázová platba za opravu by neměla přesáhnout 1000 Kč. Drobné opravy by neměly stát ročně více než: počet metrů čtverečních bytu * 100 Kč.
U 50 metrového bytu to tedy dělá 50 * 100 Kč = 5 000 Kč.
Může si nájemník udělat v bytě trvalé bydliště?
Ano může a není potřeba souhlasu pronajímatele. Na základě platné nájemní smlouvy na obecním úřadě.
Mnoho majitelů se bojí například exekutora. Není třeba se bát, nicméně je důležité mít v předávacím protokolu nebo nájemní smlouvě sepsané, jaké vybavení je vaše.
Poplatky a zálohy spjaté s pronájmem
Dle § 2252: Požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. Nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.
Může nájemník v bytě chovat zvířata?
Dle § 2258: Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.
Může nájemník v bytě kouřit?
Bohužel mu to zakázat nemůžete. Lze například vybrat vyšší jistotu (kauci), která by se případně zúčtovala oproti nákladům na uvedení bytu do původního stavu (výmalba, čištění koberců a záclon).
Pronajmout byt cizinci případně občanům národnostní menšiny?
Mělo by být na vás jako majiteli komu byt pronajmete či nikoliv. Oficiálně zájemce nemůžete odmítnout, protože je cizinec nebo například jiného etnika. Takovému zájemci doporučuji sdělit, že jste vybrali někoho jiného, kdo více vyhovoval vašim požadavkům.
V opačném případě se můžete dostat do problémů se zákonem.
Kdo hradí fond oprav?
Platby za fond oprav, odměny za správu a podobné se vážou k vlastnictví nemovitosti, ne k jejímu užívání. Tyto platby by tedy měly být zahrnuty v nájmu.
Kdy můžete jako majitel vstoupit do bytu?
Dle § 2219: Oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci.
Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení.
Je běžné, že po předchozí domluvě majitel navštíví byt 1-2 ročně.
Co je to PENB (průkaz energetické náročnosti budov) a kdy ho potřebuji?
PENB udává, kolik energie spotřebuje budova při běžném provozu. Vztahuje se tedy k budově, nikoliv k bytové jednotce.
Dle zákona musí být zpracován u všech budov, kromě zákonných výjimek. Kontaktujte proto vaše družstvo, SVJ nebo správcovskou firmu a o PENB je požádejte.
Průkaz energetické náročnosti jste ze zákona předložit vždy při pronájmu nemovitosti. Doporučuji předat takovou formou, abyste při případné kontrole předání mohli prokázat.
Co se stane, když nájemníkovi PENB nepředložím?
Absence povinného energetického průkazu budov se může prodražit. Dle novely zákona o PENB hrozí pokuta od 100 tisíc až do 5 milionů korun od Státní energetické inspekce a Ministerstva průmyslu a obchodu, zneplatnění kupních smluv nebo nájemních smluv.
15) Závěr
Jak je vidět, pronajmout byt bezpečně není tak snadná záležitost a platí zde známe pravidlo, že nejlepší je problémům předcházet, proto je výběr nájemníka a úkony s tím spojené potřeba nepodcenit.
Pokud chcete i Vy pronajmout Váš byt kvalitnímu a prověřenému nájemníkovi, tak mi napište nebo zavolejte,
a já Vám se vším rád pomohu.